Cuando se trata de comprar un hotel, el due diligence es un proceso fundamental. Este término se refiere a una investigación detallada que abarca tanto el edificio como el negocio en sí.

El due diligence examina las estructuras físicas, los equipos, el funcionamiento del negocio y su posición en el mercado. Su objetivo principal es entender y evaluar la posible inversión en el hotel.

¿Por qué es vital el due diligence?

El due diligence ayuda a confirmar las razones para comprar el hotel y evita sorpresas después de cerrar el trato. Es una herramienta esencial para tomar decisiones informadas y proteger su inversión.

¿Qué se revisa en el Due Diligence Hotelero?

Principalmente se revisan tres aspectos:

  • Análisis del activo físico: Se revisan las instalaciones del hotel, incluyendo la estructura del edificio, las habitaciones, las áreas comunes y los equipos. También se examinan los sistemas como electricidad, plomería y calefacción.
  • Revisión del negocio: Se analizan los registros financieros, los contratos con proveedores y los acuerdos con el personal. Se estudian los ingresos y gastos históricos, así como las proyecciones futuras.
  • Estudio del mercado: Se examina la competencia, las tendencias del turismo en la zona y las perspectivas económicas generales. Este estudio ayuda a prever el funcionamiento futuro del hotel.

Beneficios de un Due Diligence completo

Ahora que entendemos los elementos clave del due diligence, es importante destacar por qué este proceso es tan valioso. Realizar un due diligence completo ofrece numerosas ventajas que pueden marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una problemática. Veamos en detalle los beneficios más significativos:

Evita sorpresas costosas después de la compra:

Un due diligence completo examina todos los aspectos del hotel. Esto incluye la revisión de los sistemas mecánicos, eléctricos y de plomería. También se inspeccionan las estructuras y los acabados. Así, se pueden identificar problemas como un techo que necesita reparación o equipos obsoletos que requieren reemplazo. Conocer estos detalles antes de la compra permite planificar y presupuestar adecuadamente.

Permite negociar el precio de compra con información sólida:

Con un due diligence completo, se obtiene una imagen clara del estado real del hotel. Esto incluye su condición física, rendimiento financiero y posición en el mercado. Si se descubren problemas o áreas que necesitan mejoras, esta información puede usarse para negociar un precio más bajo. Por otro lado, si se identifican oportunidades de crecimiento no reconocidas, esto puede justificar una oferta más competitiva.

Ayuda a planificar mejoras y cambios necesarios en el hotel:

El proceso de due diligence revela las fortalezas y debilidades del hotel. Con esta información, se puede desarrollar un plan detallado de mejoras. Esto puede incluir renovaciones físicas, cambios en la gestión o nuevas estrategias de marketing. Tener este plan desde el inicio permite una transición más fluida y una implementación más rápida de los cambios necesarios.

Proporciona una base para crear un plan de negocios realista:

Un due diligence completo ofrece datos concretos sobre el rendimiento pasado y actual del hotel. También proporciona información sobre el mercado y la competencia. Con estos datos, se puede crear un plan de negocios basado en la realidad, no en suposiciones. Esto incluye proyecciones financieras más precisas y estrategias de crecimiento más factibles.

Reduce el riesgo de la inversión al identificar posibles problemas por adelantado:

Al examinar todos los aspectos del hotel, un due diligence completo puede revelar problemas potenciales. Estos pueden ser asuntos legales, como disputas de propiedad o incumplimiento de normativas. También pueden ser problemas operativos, como ineficiencias en la gestión. Identificar estos riesgos antes de la compra permite tomar decisiones informadas y prepararse para enfrentar estos desafíos.

Riesgos de no hacer un Due Diligence Hotelero adecuado

Mientras que un due diligence completo ofrece claros beneficios, es igualmente importante entender los riesgos asociados con omitir este paso crucial o realizarlo de manera superficial. La falta de un due diligence adecuado puede llevar a consecuencias serias que podrían afectar negativamente su inversión. Examinemos los principales riesgos:

Gastos inesperados para reparar o reemplazar equipos defectuosos:

Sin un due diligence completo, se pueden pasar por alto problemas con los equipos e instalaciones del hotel. Esto puede llevar a gastos imprevistos poco después de la compra. Por ejemplo, se podría descubrir que el sistema de aire acondicionado necesita un reemplazo completo, o que la cocina no cumple con las normas de seguridad actuales. Estos gastos pueden afectar seriamente la rentabilidad del hotel.

Problemas legales por incumplimiento de normativas o permisos:

Un due diligence inadecuado puede pasar por alto cuestiones legales importantes. Esto puede incluir permisos de operación faltantes, incumplimiento de normas de seguridad o accesibilidad, o problemas con los títulos de propiedad. Resolver estos problemas después de la compra puede ser costoso y complicado, y en casos extremos, podría llevar al cierre temporal del hotel.

Ingresos menores a los esperados debido a una evaluación incorrecta del mercado:

Sin un análisis profundo del mercado, se pueden hacer suposiciones erróneas sobre la demanda y las tarifas. Esto puede llevar a proyecciones de ingresos poco realistas. Por ejemplo, se podría sobrestimar la ocupación durante la temporada baja o no tener en cuenta la entrada de nuevos competidores en el mercado. Como resultado, los ingresos reales podrían ser mucho menores a los esperados.

Dificultades operativas por no entender completamente cómo funciona el negocio:

Un due diligence superficial puede no revelar problemas en la gestión diaria del hotel. Esto puede incluir ineficiencias en los procesos, problemas con el personal o sistemas de gestión obsoletos. Después de la compra, estos problemas pueden causar dificultades operativas, afectando la calidad del servicio y la rentabilidad del hotel.

Pérdida de valor de la inversión si se paga más de lo que realmente vale el hotel:

Sin una evaluación completa, existe el riesgo de pagar un precio inflado por el hotel. Esto puede ocurrir si no se tienen en cuenta todos los factores que afectan su valor, como el estado de las instalaciones, la posición en el mercado o los costos operativos reales. Pagar de más no solo afecta el retorno de la inversión, sino que también puede dificultar la venta futura del hotel a un precio rentable.

Pasos para un Due Diligence Hotelero efectivo

Habiendo visto tanto los beneficios como los riesgos, queda claro que realizar un due diligence efectivo es esencial. Pero, ¿cómo se lleva a cabo este proceso de manera eficaz? A continuación, desglosaremos los pasos clave para realizar un due diligence completo y efectivo en la adquisición de un hotel:

  1. Formar un equipo de expertos: Incluye abogados, contadores, consultores hoteleros, ingenieros o arquitectos y expertos en gestión hotelera.
  2. Revisar todos los documentos: Examina contratos, licencias, registros financieros, contratos con proveedores y empleados, pólizas de seguros y documentos de propiedad.
  3. Inspeccionar las instalaciones: Realiza una revisión física completa del hotel, incluyendo estructura, sistemas, mobiliario y áreas exteriores.
  4. Analizar el mercado: Estudia la competencia, las tendencias turísticas, la economía local y regional, y eventos futuros que puedan afectar al hotel.
  5. Evaluar el rendimiento financiero: Examina estados financieros históricos, indicadores clave como RevPAR, ADR y ocupación, estructura de costos y proyecciones financieras.
  6. Revisar las operaciones: Evalúa los procesos operativos, sistemas de gestión, estructura organizativa y políticas de servicio al cliente.
  7. Verificar el cumplimiento legal: Asegúrate de que el hotel cumple con todas las normativas, incluyendo permisos, licencias y leyes laborales y ambientales.

Due Diligence Hotelero

Conclusión

Un due diligence bien hecho proporciona la información necesaria para tomar una decisión informada y sentar las bases para una inversión exitosa en el sector hotelero. Por eso:

  • Investiga a fondo.
  • Analiza cada detalle.
  • Asegura tu inversión.

Al final del día, el due diligence no es solo una formalidad, es una necesidad. Si quieres que tu inversión en el sector hotelero sea rentable y exitosa, debes asegurarte de que cada piedra sea volteada y cada detalle sea revisado. Con este enfoque meticuloso, puedes tener la confianza de que tu compra será sólida y beneficiosa a largo plazo.

Así que, si estás pensando en invertir en hoteles, recuerda siempre: el due diligence es tu mejor amigo. Iniciemos juntos este proceso y envíame un correo a dsoria@valoragregado.com.pe Otra alternativa es que nos conectemos por LinkedIn. ¡Veras como te ayudo a hacer fácil lo difícil!

Hazlo bien, y estarás un paso más cerca de una inversión segura y exitosa.

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