“Calidad es hacer bien las cosas necesarias”

Los proyectos arquitectónicos constituyen el principal producto que le entregaremos a nuestros clientes en la forma de edificios construidos. Nosotros como desarrolladores inmobiliarios tenemos la responsabilidad de que estos se encuentren de acuerdo a sus aspiraciones, necesidades y, sobre todo, a sus posibilidades económicas. Así el proyecto terminará generando un negocio y también utilidades potenciales para un grupo de inversionistas.

Entonces surge la pregunta ¿Es posible que existan proyectos arquitectónicos que sean anti comerciales? Para contestarlo iniciaré el tema presentándoles otra historia de Don Billetera.

“Don Billetera se felicitó a sí mismo por haber contratado a un conocido arquitecto que le refirieron. Le habían comentado que sus proyectos habían aparecido en varias revistas aunque también que no era muy famoso por cuidar el presupuesto. Los primeros esquemas que presentó El Arquitecto impresionaron a Don Billetera ya que demostraba una propuesta grandilocuente y de alto impacto. Así El Arquitecto dio inicio con la encomienda del proyecto.

Cuando Don Billetera comenzó a integrar a otros asesores al proyecto descubrió que El Arquitecto no estaba muy predispuesto a escucharlos o a adoptar sus sugerencias. Sin querer queriendo, tímidamente, Don Billetera comenzó a solicitar cambios sucesivos en los planos y estas modificaciones también generaron resistencias en el proyectista estructural (las reuniones entre el Arquitecto y el Estructural eran para alquilar balcones). Así que este cóctel de ego y variaciones demoraron la entrega del Anteproyecto en Consulta. Posteriormente y contra todo pronóstico, se continuaron realizando modificaciones al Proyecto Municipal que retrasaron su presentación para obtener la Licencia de Construcción. Cuando finalmente llegaron a la versión 16 del proyecto se procedió a licitar la obra… para descubrir que el costo excedía en un 20% el monto estimado originalmente.

Mientras escribo estas líneas continúan las reuniones entre el Arquitecto, el Constructor y Don Billetera para adecuar el proyecto y lograr que el mismo se alinee al presupuesto”.

Decimos que un diseño es anti comercial cuando no cumple su propósito final, ya que se equivoca en alguna de las restricciones básicas de los proyectos: costo, plazo o calidad. Cuando esto sucede nos encontramos con otro de los pecados del Real Estate: “Diseñar un proyecto arquitectónico anti comercial” y la responsabilidad de este error puede recaer en el propietario, el arquitecto o algún asesor.

¿A que llamamos un proyecto anti comercial?

Aquí les voy a presentar algunos ejemplos de cómo el proyecto se desvirtúa y permite que el tiempo se escurra como agua entre los dedos. Pero antes debo realizar la siguiente advertencia: cualquier parecido con la vida real es pura coincidencia.

No interpretar a cabalidad lo que necesita el Mercado.

Hay ocasiones donde pareciera que algunos arquitectos se identifican con Steve Jobs cuando dijo: “el cliente no sabe lo que quiere hasta que se lo muestras”. Aunque no podemos negar que a Apple esta visión del negocio le fue muy redituable, la realidad es que nuestros desarrollos inmobiliarios no pueden desatender lo que los compradores requieren. Si nuestro arquitecto piensa “le voy a enseñar al mercado lo que necesita, ya que ellos no lo saben” lamentablemente estamos dirigiéndonos a un proyecto anti comercial, es decir, sordo a las exigencias del mercado. Allí comenzaremos a encontrar proyectos “con grasa”, es decir, con excesivos m2 de circulaciones, cocinas pequeñas (o muy grandes), salas SUM diseñadas de tal manera que luego nadie usará, etc.

El proyecto es un canto a la inflexibilidad 

Seguramente muchos saldrán a atacarme por este punto, pero siento que puedo hablar del tema con autoridad, ya que yo mismo soy arquitecto y conozco el comportamiento de algunos de mis colegas. Existen ocasiones en que los arquitectos trabajan pensando más en aparecer en las revistas de Diseño que en tratar de proyectar un producto que sea rápidamente absorbible por el mercado. A veces se busca que el edificio sea un hito urbano (lo cual no es malo) pero se desatienden temas básicos como, por ejemplo, la orientación del edificio y la ventilación cruzada. También es habitual que nos encontremos con casos en que son los asesores estructurales los que no son tan colaborativos, y a su vez proponen estructuras sobrecargadas que impactan negativamente en el costo final de la obra. Lo llamativo es que si alguien quiere proponer un diseño más esbelto es muy probable que se encuentre con un rotundo “no” como respuesta.

Los métodos constructivos propuestos han perdido vigencia

Al revisar las especificaciones de los proyectos encontramos errores de “copiar y pegar” ya que se proponen, por ejemplo, ladrillos cerámicos en lugar de silico calcáreos y al consultar porqué, la respuesta es “siempre se hizo así”. En otros casos se proponen las tradicionales losas aligeradas aunque la mejor opción puede ser emplear losas post tensadas. Lamentablemente algunos proyectos no incluyen las novedades que existen en el mercado de materiales que aseguran las mejores características de durabilidad, transmitancia térmica, aislación acústica, hidrófuga, etc. Así las malas elecciones de los métodos constructivos afectarán los costos del proyecto.

Se generan cambios frecuentes

Hay que admitir que esta es una práctica muy habitual en ciertos rubros del Real Estate. Los proyectos se van alterando, variando, cambiando y modificando hasta llegar a una increíble “versión 16” (por poner un inocente ejemplo). Incluso he sido testigo de cómo se justifica esta práctica con el uso de frases como “el proyecto tiene vida” y también del infame “somos una empresa muy dinámica”. Lo que esta costumbre demuestra es la inseguridad del propietario en cuanto al proyecto y lo despreciable que puede llegar a ser el factor tiempo. En este tipo de organizaciones la duda y la falta de definiciones afectan directamente al plazo… aunque todos ellos son conscientes de que “el tiempo es oro”.

¿Cómo se soluciona?

Ante este preocupante panorama les presento algunas ideas que se pueden aplicar en estos casos.

Lo que el desarrollador experimentado deberá hacer en el caso de que su proyectista padezca del síndrome de Steve Jobs es definir claramente el rol del arquitecto, para propiciar que el equipo de desarrollo inmobiliario funcione de manera homogénea y que eviten individualismos que tiendan a las decisiones unilaterales que no beneficien al proyecto.

¿Qué hacer con el ego de ciertos proyectistas? Una práctica que he utilizado es incluir en el texto del contrato de locación de servicios una meta de ratio de precio de m2 de construcción. Al acordar esa cifra lograremos que su último pago esté atado al cumplimiento del ratio luego del proceso de licitación del edificio. De esta manera nos aseguramos un buen producto pero a un precio razonable.

En el caso de que los métodos constructivos no estén actualizados, una solución posible es que las empresas constructoras inviten a los proyectistas a las ferias de materiales o a que participen en cursos de capacitación que los mismos proveedores imparten para dar a conocer sus productos. De esa manera se logrará asegurar la calidad de los nuevos proyectos.

Finalmente, cuando los proyectos tienen innumerables versiones, una práctica que da buenos resultados es definir fechas de hitos (en un cronograma de MS Project) de manera conjunta con el propietario. De esa forma, al comprobar con sus propios ojos como impactan sus pedidos de cambios en la ruta crítica y en la fecha final del proyecto, lo subiremos al barco del compromiso con las fechas. Nuestra esperanza es que el propietario deje de creer que el tiempo es un chicle que se estira al infinito y más allá.

En conclusión, los desarrolladores inmobiliarios no debemos perder de vista que el diseño arquitectónico debe servir en su última línea para generar una rentabilidad. Por esa razón buscaremos mantener el delicado equilibrio entre arte y negocio. Si no lo hacemos seremos igual a Don Billetera y seguiremos tratando de encajar el proyecto dentro del presupuesto.

Si crees que tu proyecto necesita una revisión para que no caiga en la categoría de anti comercial, envíame un correo a: dsoria@danielsoria.pe

También puedes revisar los servicios que ofrezco en: https://danielsoria.pe/desarrollos-inmobiliarios-residenciales/