Aunque a algunos les cueste admitirlo, el negocio hotelero es un negocio de bienes raíces.
La hotelería se encuentra en un mercado que es dinámico y que posee ciclos. Por lo tanto, a veces sus propietarios están dispuestos a venderlos y existen inversores que están dispuestos a comprarlos.
La primera pregunta que un comprador debe hacerse es ¿Por qué está comprando un hotel? A veces la respuesta es puramente económica y otras veces es puramente emocional.
Entonces si desea invertir en la adquisición de un hotel, este artículo le resultará útil, ya que cubre cinco criterios importantes que debe tener en cuenta a la hora de comprar una unidad hotelera.
Recientemente realicé una encuesta en LinkedIn preguntando cual consideraban que era el criterio más importante a la hora de comprar un hotel y una amplia mayoría ¡del 60%! votaron por “el cash flow actual y potencial”. Luego le siguió con el 35% “tener una buena ubicación”. Finalmente, “El tamaño del hotel” y “Establecer un precio justo” fueron los criterios menos estimados. En este artículo vamos a ir desarrollando cada uno de estos criterios e incorporaremos otros.
Encuesta en LinkedIn
Cinco criterios para comprar un hotel
Ubicación del hotel
El sitio es uno de los factores más importantes para encontrar una buena propiedad inmobiliaria… es la pieza principal del rompecabezas. Como comentó la arquitecta Yvone Torres, del estudio García+Torres:
“Todo se puede cambiar, mejorar, conseguir. Menos la ubicación”
Si el hotel no está en un lugar atractivo o con muchas amenidades cercanas, muchos huéspedes no querrán disfrutar de ella y terminarán escogiendo alguna otra opción donde se les ofrezca mejores servicios. Por lo tanto, es necesario estudiar la ubicación del hotel antes de comprarlo y considerar si hay algún inconveniente que puede impactar negativamente a su negocio.
Un hotel con una excelente ubicación podrá tener una mejor tarifa para sus habitaciones y atraer nuevos huéspedes. Si su propiedad está en el medio de la nada, tendrá problemas para atraer a las personas que buscan algo más que un lugar para dormir durante su viaje.
Hablemos del precio
Otro de los primeros pasos para comprar un hotel es determinar un precio justo de venta.
Al evaluar los hoteles, hay varios factores que deben tenerse en cuenta:
- la ubicación (accesibilidad a pie, también llamado “walking distance“),
- las amenidades (piscinas, gimnasio, área de coworking, etc.),
- la antigüedad del edificio o de las habitaciones
- el estado general de la propiedad.
Todos estos factores ayudarán a determinar si tiene el precio correcto o no. Por ejemplo, si el hotel está ubicado en un área concurrida cerca de muchas atracciones o negocios populares, esto aumentará su valor porque hay más personas que pueden permitirse el lujo de quedarse en ese lugar.
Acto seguido les voy a presentar otro método para determinar el precio de manera correcta, que consiste en analizar su flujo de caja o cash flow.
Flujo de caja actual y potencial
La encuesta mencionada líneas arriba estableció que la proyección del flujo de caja constituye uno de los elementos más importantes del análisis de un negocio hotelero. Por eso la evaluación del negocio se efectuará sobre los resultados que se obtengan en el cash flow.
A su vez, el potencial inversor debe tener en cuenta que un cambio de marca hotelera o una conversión pueden ayudar a mejorar los ingresos futuros.
Conociendo el flujo de caja actual y proyectando el potencial, se podrá determinar el EBITDA. Este es un indicador que hace referencia al beneficio bruto de explotación calculado antes de la deducibilidad de los gastos financieros o fiscales, pudiendo resultar este valor positivo o negativo. A pesar de que no forma parte de los resultados contables, se reconoce que este indicador se suele utilizar para valorar empresas y que es uno de los más mencionados entre las empresas no financieras.
Tamaño de la propiedad
El tamaño de la propiedad es un tema importante a considerar. Debe tomarse el tiempo para evaluar el tamaño y escala del hotel. Esto lo ayudará a comprender mejor si éste se adapta a sus necesidades.
Sobre este punto, un experto de la industria comentó lo siguiente:
“el tamaño es súper relevante – sobre todo para un comprador institucional- pero de nada sirve si tiene una ubicación que no es atractiva para la demanda. Por otro lado podría ser un hotel excepcional pero con un tamaño acotado lo que determina una difícil tarea en la rentabilización del activo”
Si el hotel es demasiado grande, puede ser difícil de administrar y mantener; si es demasiado pequeño, es posible que no haya suficiente espacio para un futuro crecimiento.
La mejor manera de determinar si una propiedad es adecuada para usted es familiarizándose con su diseño, su estructura y su potencial de crecimiento, antes de tomar cualquier decisión final sobre la compra.
Posibilidad del ingreso de una nueva competencia
Si la ubicación de su hotel corresponde a un área donde no hay competencia, es poco probable que su negocio se vea afectado por un nuevo jugador.
Si la ubicación de su hotel se encuentra en un área donde hay otros hoteles, pero no muchos, entonces debe estar atento a la apertura de uno nuevo cerca. Esto podría significar una amenaza para su hotel si ofrece mejores tarifas o tiene más amenidades.
Si la ubicación de su hotel está en un área donde hay muchos hoteles, esto también podría significar problemas porque habrá competencia de otras empresas que intentarán atraer clientes disminuyendo su market share.
En resumen, al momento de analizar la compra es importante conocer cuál es el pipeline de nuevos proyectos en el área. Esta información se obtendrá del estudio de mercado… porque tiene un estudio de mercado ¿cierto?
Conclusión
Tienes muchas opciones para elegir a la hora de comprar un hotel. Puede comprar uno que ya está funcionando o uno que se va a construir. Lo primero que debe hacer antes de tomar una decisión final es investigar sobre la industria y ver qué tipo de inversión tiene sentido para usted. Si está buscando algo más tangible, comprar un hotel existente sería más adecuado para sus necesidades. Sin embargo, si desea cierta libertad en términos de construir su propio modelo de negocio, entonces comenzar de cero con una nueva construcción podría adaptarse mejor a sus necesidades.
Bonus Track: un deal exitoso
Por este tema de la compra venta de hoteles, les voy a compartir una experiencia reciente, donde comenzaré diciendo:
¡Me encanta cuando un plan se concreta!
No, no me refiero a la conocida frase del personaje de John Hannibal Smith de “Brigada A”. Me refiero a algo más cercano y reciente… Les cuento.
En el 2021 nos pusimos a buscar, junto con Frank (mi socio para ese negocio), interesados en la operación de compraventa de la reconocida marca de hostels peruanos Kokopelli.
Así logré contactar al Grupo Pegasus, un fondo de inversión que ya tenía operaciones en varios países con la marca Viajero Hostels. En las reuniones que mantuvimos con Hernando, Alejandro y Salvador descubrimos que existía un genuino interés por expandirse y Perú era uno de los objetivos.
Al contactarlos con Alfio y Mariano de Kokopelli fue increíble ver como todos los intereses se alinearon y como las culturas de ambas empresas podían hacer “match”.
Luego siguieron las negociaciones, extensos análisis financieros y el respectivo due dilligence, pero finalmente todo fluyó y el deal se cerró.
Hoy es una realidad que Viajero Hostel ingresó a Perú tomado de la mano de Kokopelli
Así que les deseo el mejor de los éxitos y me siento feliz de haber colaborado en este deal.
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