Convertir hoteles es una forma comprobada de lograr que un activo aumente sus ingresos. ¿Pero es una decisión sencilla? Bueno, el panorama actual de los negocios conlleva a que estemos atentos a cada línea del Estado de Resultados Financieros.

Por eso, uno de los principales aportes del Asset Manager Hotelero es aconsejar a los propietarios como maximizar el rendimiento de sus inversiones inmobiliarias. Así que, cuando la rentabilidad no está en los niveles requeridos por los inversores una alternativa es analizar una conversión hotelera.

Veamos algunos ejemplos:

NUEVOS USOS POSIBLES:

  • Multifamiliares. Debido a su diseño, los hoteles se pueden adaptar al uso de apartamentos con relativa facilidad en comparación con otras propiedades inmobiliarias. La clave es determinar si la propiedad está bien ubicada como para que prospere en ese mercado emergente.
  • Coliving. este es un concepto que se está adoptando alrededor del mundo. En su descripción más básica, coliving se trata de crear comunidad y el desarrollo de conexiones entre aquellos que ocupan ese espacio de convivencia particular. Los elementos comunes incluyen cocinas compartidas, áreas de estar y programación social. Convertir el hotel en un proyecto coliving no es muy complejo, ya que se requieren modificaciones mínimas para dar cabida a las amenidades comunes que caracterizan a estos proyectos.
  • Viviendas para estudiantes. Es una variante del coliving, pero específico para los estudiantes y sus requerimientos. Allí se busca generar espacios que permitan hacer conexiones con los estudiantes vecinos, fomentar el estudio de manera grupal y satisfacer las diversas necesidades de la comunidad estudiantil.
  • Viviendas para personas mayores. Existen muchas similitudes entre los usos hoteleros y los de una vivienda para personas adultas. La conversión debe considerar ligeros cambios para lograr su asistencia, al contar los departamentos con un número limitado de escalones, alfombras de pelo corto, barras de apoyo y otras características para ayudar a las personas mayores a vivir de una manera más segura.
  • Consultorios médicos y/o odontológicos. Aunque el layout hotelero se puede adaptar fácilmente al de los consultorios, esta es una alternativa que puede implicar una mayor complejidad, y por consiguiente una mayor inversión. Pero si el estudio de mercado indica que existe una demanda no satisfecha y la factibilidad económica indica que es viable, es momento de proponer la conversión.

COMO EVALUAR LAS OPCIONES

Para ver cuál de estas es la mejor alternativa, el Asset Manager debe efectuar un análisis de “Mayor y Mejor Uso” (Highest and Best Use) y un estudio de viabilidad. Esta evaluación ayudará a los propietarios a cuantificar el nivel de demanda y la oferta para los usos opcionales de sus edificios dentro de esos mercados específicos, mientras proyectan qué opciones probablemente agregarán valor y generarán mejores retornos a largo plazo.

Durante ese proceso de evaluación, las preguntas a responder son las siguientes:

  • ¿Cuál es el entorno macroeconómico del área? Nivel de empleos, crecimiento de los ingresos, crecimiento de la población, características demográficas, etc.
  • ¿Cuál es la demanda actual y futura del mercado? Debemos estar seguros si el nuevo uso es una moda pasajera o nos estamos adelantando a una tendencia futura del mercado.
  • ¿Rentabilidad del sector? Estamos incursionando en un sector ¿con mejor rentabilidad que la hotelera?
  • ¿Cuál es la posición de los vecinos con respecto a una potencial reconversión? Algunos municipios dan mucha participación a las opiniones de los vecinos. Hay que lograr que ellos sean los aliados (y si son defensores, mucho mejor) del proyecto.
  • ¿Existen restricciones municipales para los cambios de uso? Nuestra propuesta ¿es un uso permitido por el certificado de parámetros municipal?
  • ¿Cuál es el estado del edificio? Fachada, HVAC, sistemas eléctricos, de iluminación y contra incendios, infraestructura tecnológica y acabados ¿necesitan una actualización costosa para el nuevo uso?

En resumen, para que el Asset Manager pueda encontrar las respuestas y así desarrollar un plan apropiado, un análisis FODA (fortalezas-debilidades-oportunidades-amenazas) también es un buen punto de apoyo. Esto le permite identificar las amenazas y oportunidades para los activos inmobiliarios en el contexto de estos nuevos mercados, así como evaluar las fortalezas y debilidades de su propiedad que impulsarán y/o inhibirán el rendimiento óptimo.

EL CUADRANTE DE LA CONVERSION

Si usted está en una etapa inicial del análisis de reconversión, es decir sin estudios de mercado y sin un análisis Highest and Best Use, y no se encuentra tan seguro de cuál es la mejor alternativa de conversión, le comparto este cuadro que utilizo habitualmente para realizar un chequeo rápido. Lo llamo el “Cuadrante de la Conversión”

La idea es que usted evalúe cada opción (multifamily, coliving, consultorios, etc.) y los coloque dentro de los cuadrantes que se conforman al intersectar los ejes de “Complejidad” y de “Inversión”.

Para ello, hágase primero esta pregunta ¿es la conversión de mi hotel sencilla o compleja?, y luego la siguiente ¿debo invertir mucho o poco dinero? De esta manera ubicará cada alternativa en distintos lugares de los cuadrantes.

Cuadrante de la Conversion

Lo ideal es elegir aquellas alternativas que se encuentren en el cuadrante “Menor Complejidad / Menor Inversión”, pero atención: este método no reemplaza a la realización del estudio de mercado y del Highest and Best Use, ¡solo sirve para un análisis rápido!

Para finalizar, al igual que con cualquier desarrollo inmobiliario exitoso, contar con los socios adecuados es clave: el socio capitalista, el socio consultor, el socio desarrollador y el socio operativo. Reúna la experiencia necesaria para evaluar de manera realista su propiedad y determine cómo encaja en el mercado actual y cómo podría encajar en un nuevo mercado. ¡Allí están las oportunidades esperando a los valientes!

Si quiere posicionar correctamente su activo inmobiliario con una conversión para lograr el éxito en el largo plazo, no deje de enviarme un correo a dsoria@danielsoria.pe o sino conozca mi experiencia desarrollando hoteles en varios países de Sudamérica.