¿Has escuchado acerca de los edificios de usos mixtos? ¿Qué viene a tu mente cuando se los menciona? Bueno, este tipo de edificio busca básicamente contener en una misma estructura distintos usos que se complementen entre sí. Por ejemplo: puede ser un edificio donde conviva un Hotel, Locales Comerciales y Oficinas. O puede ser un edificio Residencial, con Restaurantes y Centro de Estudios… Las combinaciones son infinitas (o casi).
¿Por qué no son infinitas las combinaciones? Porque los usos que contendrá este edificio deberán ser definidos a partir de un apropiado estudio de mercado… La pregunta que se debe responder es: ¿Cuál es la demanda presente o futura para el uso que propongo? ¿Qué es lo que necesitan los vecinos en la zona de influencia del proyecto?
Teniendo una claridad de visión acerca de este punto lograremos realizar una propuesta de desarrollo inmobiliario que será imbatible.
Los edificios de usos mixtos dentro de las tendencias del urbanismo
Los Edificios de Usos Mixtos y “la Ciudad de los 15 minutos”
Es interesante notar que este tipo de proyectos inmobiliarios se alinea y colabora perfectamente con una reciente filosofía de desarrollo urbano denominada “La Ciudad de los 15 minutos”. Este es un concepto urbano popularizado por la alcaldesa de París, Anne Hidalgo y su asesor, el colombiano Carlos Moreno. Su propuesta es que en 15 minutos a pie o en bicicleta de su casa, los habitantes de la ciudad pueden tener acceso a la mayoría de sus necesidades esenciales. Muchos aplauden este modelo porque lo han visto como una oportunidad para un “regreso a un modo de vida local”. En este link pueden leer un poco más acerca de este concepto.
El diseño de los edificios de usos mixtos
¿Cómo es el diseño de los edificios de usos mixtos?
Como ya dijimos, los desarrollos de usos mixtos combinan dos o más usos dentro de un edificio, sitio o bloque. Pueden organizarse verticalmente, horizontalmente o una combinación de los dos. Las tiendas u otros locales comerciales usualmente se ubican en su basamento con los departamentos u oficinas arriba. Este es un ejemplo común de un desarrollo de uso mixto vertical.
¿Cómo son sus Áreas Comunes?
En su diseño hay que considerar estos tres atributos básicos:
Primero, los espacios al aire libre se deben disponer en ubicaciones apropiadas para los distintos usos: privado, comunitario o público.
En segundo lugar, estos espacios al aire libre deben contribuir a un sentido de identidad y también de propiedad del desarrollo. Es decir, su diseño debe impedir que exista una sensación de “agorafobia”, sino que por el contrario, que sus usuarios puedan sentir que pertenecen, y que les agrada estar allí.
Finalmente, el espacio al aire libre debe ser accesible, atractivo, seguro y fácil de mantener.
Las ventajas de los edificios de usos mixtos
Los desarrollos de edificios de usos mixtos se ubican mejor en los centros urbanos donde ofrecen los siguientes cinco beneficios:
Permiten aprovechar al máximo el uso del terreno
En el momento de conceptualizar el proyecto con una cabida, en ocasiones encontramos que el terreno ofrece más metros cuadrados de lo que un determinado uso puede absorber. ¿Qué hacemos? ¿Hacemos que todo el proyecto tenga un único uso o lo diversificamos? En esos casos, los usos mixtos son una excelente alternativa ya que permiten combinar usos que se complementen entre sí.
Distintas vidas a distintos horarios
La diversificación del proyecto permite que distintos públicos sean usuarios del edificio. Allí encontraremos residentes, oficinistas, estudiantes, huéspedes, comensales, etc. Cada uno de estos grupos tendrá horarios distintos que permitirá que el edificio se mantenga vivo a lo largo del día.
Es más económico
Al diseñar un edificio de usos mixtos se pueden conseguir economías de escala. No solo al momento de construirlo sino también en el momento de operarlo ¿porque? Porque existen instalaciones comunes que son muy costosas de manera individual, por ejemplo la Central de Vigilancia o el Agua Contra Incendio. En este tipo de proyectos, todo queda agrupado.
Colocar a más personas a poca distancia de los servicios
Una buena combinación de este tipo de proyectos ayuda a reducir el transporte y las distancias y los costes de los desplazamientos diarios.
Puede ser un hito en la ciudad
El proyecto debe poseer un buen diseño arquitectónico que sea atemporal e icónico (ahora decimos “Instagrameable”). Estos simples atributos lo convertirán en un punto de encuentro en la ciudad, no solo hoy… sino a lo largo de los años.
Los desafíos de los usos mixtos
Si bien encontramos beneficios en este tipo de proyectos, la realidad es que todavía hay mucho por hacer. Tres desafíos que podemos encontrar son los siguientes:
Lograr que el modelo sea aceptado
Sabemos que los actuales parámetros urbanísticos y la falta de difusión del modelo pueden restringir la implementación de los edificios de usos mixtos. Por eso es importante que las autoridades de los distritos o los municipios abran los ojos a los beneficios que traen este tipo de propuestas inmobiliarias. Este trabajo de “evangelización” debe ser realizado por los Colegios de Arquitectos o los Consejos Profesionales.
Lograr una buena integración
El principal desafío es lograr que se integren los diferentes usos del edificio. ¿A qué me refiero? Los comercios deben ser utilizados por las oficinas… el restaurante debe ser utilizado por el hotel, y así sucesivamente. El edificio debe conseguir esa vitalidad que se produce porque los usos son compatibles entre sí e interactúan. El objetivo es que estos sitios se transformen en comunidades activas y vibrantes.
Lograr una buen “sentido de lugar”
Otro desafío es crear un “sentido de lugar” bien diseñado para atraer usos comerciales y laborales, y una amplia gama de alojamientos residenciales de buena calidad. ¿De qué manera? Proporcionando una combinación de usos que satisfagan las necesidades comunitarias, sociales y económicas, y que brinde a la comunidad un buen acceso, a pie y en transporte público, a los servicios e instalaciones de la comunidad. Quizás esto pueda sonar utópico en ciertas ciudades latinoamericanas, pero estoy convencido de que es realizable… ¿Qué opinas?
Las oportunidades que tenemos por delante
Como hemos visto, este tipo de proyectos generan una serie de beneficios que son innegables: podemos realizar un mejor uso del terreno, se logran economías de escala durante la obra y la operación, se reducen distancias o recorridos para sus usuarios, etc. Ahora, ¿Qué es lo que podemos hacer al respecto?
Nuestras ciudades no pueden perder de vista los beneficios de contar con este tipo de proyectos inmobiliarios. Se deben promover activamente este tipo de activos, ya que los beneficiarios finales no son únicamente los usuarios directos del edificio, sino también los vecinos y su entorno cercano. Es una situación “ganar-ganar” para toda la ciudad.
En conclusión, considero que la fórmula del éxito será desarrollar edificios de usos mixtos y también una “comunidad” que lo sustente, dentro de una Ciudad que sea más moderna día a día.
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Para finalizar, ¿Eras consciente de los beneficios que traen consigo este tipo de proyectos? ¿Crees que existen oportunidades en nuestras ciudades para comenzar a desarrollarlos? Cuéntame cómo crees que podemos hacer “ciudad” juntos o si tienes alguna duda. Te leo en los comentarios.
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