Mudanzas.

Confieso que no me gustan las mudanzas.

¿Hay algo más estresante que una mudanza? Ya sé, compite con cambiar de trabajo o casarse (yo hice las tres cosas entre octubre y noviembre de 2006).

Sabemos que cuando llega el momento de cambiar de vivienda, hay muchas cosas por hacer, pero lo más importante es formularnos la pregunta ¿A dónde me voy a mudar? La respuesta abre un abanico de posibilidades, y en el día de hoy quiero profundizar en un tipo de residencias que posee un gran potencial. Me refiero a los edificios Multifamily.

Pero primero, ¿a qué se denomina “Multifamily”? Estos son los edificios que se construyen exclusivamente para alquilar.

Tanto en Estados Unidos como en Europa, donde los proyectos son conocidos como Built to Rent, estos productos están logrando un posicionamiento importante, y cada vez son más las empresas y fondos de inversión que apuestan por esta modalidad de desarrollo habitacional.

En América Latina los países que llevan la delantera adoptando este tipo de activos inmobiliarios son Chile, México y Brasil. En el caso particular de Chile, podemos ver que su crecimiento es exponencial ya que de tres edificios de este tipo que existían en 2003 han pasado a noventa y tres en 2021. Y no se confirman con esto, en el primer trimestre de 2022 han ingresado ocho nuevos edificios multifamily, dando un total de 101.

En muchas partes del mundo, la pandemia la convirtió en una de las opciones de vivienda más deseadas por los inquilinos y una de las mejores oportunidades para los inversores. Así que veamos de qué se trata.

¿Qué es un edificio Multifamily?

Las principales características de un edificio de renta residencial o Multifamily son las siguientes:

  • Alquiler total. En los edificios Multifamily, mayormente existe un único propietario, que puede ser un fondo de inversiones, el desarrollador inmobiliario o un pool de inversores. Para ellos, su principal atractivo es que garantiza un flujo de ingresos constante a través de los arriendos.
  • Departamentos amoblados. Los especialistas indican que las propiedades amobladas se alquilan más rápido y con menos descuento en su precio de venta inicial que sus contrapartes sin muebles. Además, en este tipo de viviendas el diseño interior es importante para los arrendatarios, ya que consideran que el diseño de calidad es fundamental para crear hogares cómodos donde ellos se puedan sentir seguros, protegidos y felices.
  • Administración profesional. Otra característica es que existe una administración centralizada de todos los servicios con control de las normas de convivencia, el mantenimiento de las áreas comunes e interiores, los amenities, etc. También se ocupa de la implementación de sistemas inteligentes que garanticen mayores niveles de seguridad y tranquilidad a los inquilinos. Para ello el inversor usualmente contrata un Operador que se ocupa del Property Management.
  • Tienen un diseño postcovidiano. A partir de la pandemia, quedarse en casa y trabajar desde casa dejaron de ser un lujo para transformarse en una necesidad. A su vez, los inversores entendieron que ofrecer un buen diseño es lo que permite lograr mejores precios de alquiler, y esto se tradujo en viviendas que incorporaron áreas de trabajo, gimnasio, centro de entretenimientos y demás. Asimismo, los balcones, la buena iluminación natural y la ventilación cruzada se convirtieron en elementos muy valorados por los potenciales residentes.

¿Se perciben beneficios en este tipo de vivienda?

Entre los usuarios de este tipo de activos inmobiliarios, se destacan tres atributos que ayudan a que cada vez más los edificios Multifamily de alquiler sean elegidos por aquellos que están buscando donde vivir:

  • Administración eficiente. Como el inmueble pertenece a un único dueño, la gestión de la administración del edificio es profesional, y sobre todo, transparente.
  • Sentimiento de comunidad. La administración busca fomentar un sentimiento de comunidad entre sus arrendatarios para que los vecinos se conozcan mejor. Buscan generar un sentido de pertenencia a través de eventos y actividades.
  • Mejor calidad de vida. El inmueble posee amenities que sirven para mejorar la calidad de vida de sus usuarios.

Recientemente realicé una encuesta en LinkedIn para conocer cuál de estos atributos era valorado como el más atractivo. El resultado fue que dos de cada tres participantes eligieron la “administración eficiente” como el principal beneficio. Esta revelación confirma que los inquilinos estarían dispuestos a pagar un poco más en concepto de fee de Administración con el fin de morar en edificios que se encuentren bien mantenidos.

Encuesta Multifamily

¿Tiene potencial de crecimiento?

Esto es lo que les importa a los inversores. Entre los principales grupos de demanda encontramos a los siguientes segmentos:

  • Milennials. Este grupo demográfico, donde existen muchos profesionales que poseen ingresos estables, ha demostrado que está más predispuesto a alquilar una vivienda antes que adquirirla. Una de las razones que se usan para explicar esta tendencia es que “prefieren ser usuarios en lugar de propietarios”.
  • Estudiantes. Son arrendatarios con estadías de larga duración (meses o años). Buscan departamentos ubicados cerca a sus lugares de estudio y que se encuentren amoblados. Por eso, el Multifamily es una excelente opción para elegir (aunque el Coliving también les puede parecer tentador a este grupo)
  • Migrantes. Los profesionales que se trasladan desde una Provincia a la Capital del país también son generadores de demanda para este tipo de activos. Ellos buscan ubicarse cerca de sus nuevos lugares de trabajo para adaptarse rápidamente a la nueva ciudad.

¿Cuáles son los amenities preferidos en un edificio Multifamily?

Estos son los amenities más requeridos en los edificios Multifamily para renta:

  • Aire Libre. Un área privada al aire libre es una de las características más atractivas. A la gente le gusta pasar tiempo al aire libre, en un patio trasero o en un pequeño jardín, y pasar tiempo al aire libre mejora la salud mental. Tener un área al aire libre ayuda con eso y también brinda una forma segura de conectarse con familiares y amigos.
  • Pet Friendly. Las zonas para perros son populares en estos edificios  porque ayudan a construir una comunidad entre los inquilinos y son un gran atractivo para los potenciales residentes que tienen perros. Aquí, las mascotas y sus dueños tienen su propio espacio cerrado para reunirse: los perros tienen protección, seguridad y libertad para jugar, y el dueño tiene tranquilidad (mientras el pichicho sea tranquilo). Esta zona exclusiva para perros también es beneficiosa para los inquilinos que no los tienen, porque ayuda a mantener otros espacios comunes libres de mascotas… y desechos.
  • Gimnasio. La gente entiende que mantenerse activo significa mantenerse saludable, especialmente cuando el gimnasio está a solo unos minutos de distancia. Un gimnasio en el edificio les ahorra a las personas un tiempo valioso que pasarían viajando hacia y desde las instalaciones. Además, existe un menor riesgo de hacinamiento y en la mayoría de los edificios se pueden reservar de manera anticipada.
  • ¿Qué pasa con la piscina? Si bien una piscina comunitaria es atractiva para los potenciales residentes, la utilización suele ser baja, especialmente en comparación con los servicios mencionados anteriormente, que se usan a diario. Por ello, incorporar una piscina tiene que estar bien sustentada en el análisis de viabilidad del proyecto.

¿Cuáles son los desafíos para llevar adelante un desarrollo Multifamily?

Aunque el modelo pueda resultar atractivo para desarrollar y además ser un éxito en otros países de la región (como lo es en Chile y Brasil), la realidad de Perú es distinta. Aquí les enumero algunos de los desafíos a superar:

  • IGV. Tributariamente hablando, existe una desventaja en el modelo de renta residencial, que está sujeto al cobro del 18% por IGV y el pago del impuesto a la renta 29.5%. Si lo comparamos al arrendamiento realizado por personas naturales, este solo implica el pago del 5% por concepto de renta de primera categoría. Esto ocasiona que los inversores tengan que ser muy precisos al momento de realizar su modelación financiera.
  • El Operador. Es importante contar con este aliado estratégico. Como inversor, contar con un operador con reconocida trayectoria es lo más importante: si el operador falla, la inversión falla. Actualmente ya se han instalado en Perú empresas como Assetplan o Planok que cuentan con servicios de Property Management y comercialización de las viviendas.
  • La escala. Para que este tipo de inversiones de renta generen un interesante flujo de caja es muy importante la escala del proyecto. Por ello, se considera que estos edificios deben poseer de 150 unidades en adelante.
  • Inercia cultural del desarrollador inmobiliario. La pregunta que muchos se hacen es ¿Vender o Alquilar? La respuesta estará alineada a lo que busque el desarrollador. ¿Quieren entrar y salir en un par de años? ¿O prefieren generar flujo de caja a lo largo de los años?

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Para finalizar, Carlos Muñoz tiene una frase que aparece en su libro “Los 100 secretos de las rentas” que me hizo pensar mucho:

“no ganas Monopoly vendiendo tus propiedades”

E insiste: “En Monopoly, hasta un niño puede darse cuenta de que encontrar una propiedad que genera buenas rentas es la base para triunfar en el juego. Un flujo de dinero sólido de una propiedad se puede traducir fácilmente en compra de más propiedades en el mediano y largo plazo.”

Algunos contestarán (con justa razón) que existe una gran diferencia entre la vida real y el juego Monopoly, pero considero que el argumento de Muñoz sigue siendo válido, o al menos sirve para pensar distinto.

Por eso, mientras las personas se sigan mudando en nuestras ciudades, invertir en el desarrollo de edificios de renta residencial seguirá siendo atractivo.

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¿Quieres incursionar en el mundo del desarrollo inmobiliario de renta y no sabes cómo empezar?, te invito a que trabajemos juntos. Envíame un correo a dsoria@valoragregado.com.pe e iniciemos una conversación.

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